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제4판 부동산개발학
구분 부동산
저자 윤영식 저
등록일 2010-03-11
페이지 576면/46배판
소비자가격 30000원
ISBN 978-89-7110-377-7 9
ISBN(세트)
주문갯수
판매상태       *품절*
  
 
 
   

2010년 2월 25일 제4판 1쇄 발행
2009년 2월 25일 제3판 1쇄 발행
2008년 1월 30일 제2판 1쇄 발행
2007년 1월 20일 제1판 1쇄 발행

1. 내 용

부동산개발에 필요한 지식은 법률적(행정, 정책포함), 경제적(사회, 경영, 심리), 기술적(물리적) 지식이 모두 필요하다.
그러므로 부동산개발학은 관련 법률이나 계획이 변경되면 수정되어야 되고 경제상황이 변하면 또 수정되어야 하며 기술적 지식도 마찬가지이다.
참여정부에서 이명박 정부로 넘어오면서 정부조직이 개편되었을 뿐만 아니라 부동산정책도 규제강화 중심에서 규제폐지 또는 규제완화 쪽으로 방향을 선회하면서 많은 관련 법규와 계획들이 손질을 보게 되었다. 이로 인해 관련법규들에 대한 수정은 물론이고 개발방향도 이에 보조를 맞추어야 하므로 대폭적인 수정이 필요하다. 특히, MB정부 출범(2008년 2월25일)후 추진한 부동산 규제완화 정책에 대하여 ‘제5장 부동산정책과 개발의 역사적 조망’에서 자세히 살펴보고 이에 대한 시장의 반응을 조명해 보았다. 그 뿐만 아니라 2009년 2월 4일부터 “자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자통법)”이 시행될 예정에 있고 부동산 금융환경도 글로벌시대가 전개됨에 따라 많은 변화를 가져올 것으로 판단된다.
한편으로 “부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률”과 그 법률에서 위임한 부동산개발업의 등록대상과 요건 등을 하위 법령을 제정하여 시행함으로써 부동산개발업도 이제는 종합적이고 체계적으로 관리되고 운용될 수 있게 되었다. 또한 부동산개발업의 등록에 따른 전문인력의 교육에 관한 규정을 정함으로써 개발업자는 개발사업을 시작하기 전에 반드시 사전교육을 필하여야 한다. 사전교육은 개발업자의 직업윤리 교육에서부터 개발업자의 기능과 역할 그리고 부동산개발에 필요한 전반적인 내용을 포함하고 있다. 이러한 사전교육을 통하여 투기가 아닌 도시의 경쟁력을 높이고 지역사회에 필요하고 유익을 가져다주는 건전한 개발을 할 수 있도록 유도하고 글로벌시대에 대처할 수 있는 능력을 갖출 수 있도록 하였다.
이러한 국내·외적인 부동산 환경변화에 능동적으로 대응할 수 있도록 하기 위하여 부동산개발학을 수정하게 되었고 이번 개정판에는 부동산 개발업자 사전교육에서 나타난 문제점도 참고로 하였다.
우리나라 부동산개발은 1960년대 이후 오늘날까지 시대적 상황에 따라 다양한 개발방식과 규모로 진행되어 왔다. 1980년대 초까지는 토지구획정리사업 방식이 주를 이루었으나 이 사업방식은 토지소유자에게 지나친 개발이익이 허용되고 최소한의 기반시설을 마련하는 데 초점이 맞추어져 있기 때문에 대규모개발이나 신도시개발에는 적합하지 않았다. 이와 같은 토지구획정리사업의 단점을 보완하고 공공부문의 개발을 극대화하기 위하여 1980년 택지개발촉진법이 특별법으로 제정되어 1983년부터 1998년 말까지 전면매수에 의한 공영개발사업 방식이 도입되었다. 이 방식도 전면매수에 따른 폐단 등의 문제점이 지적되고 시대적 여건변화와 민간의 적극적인 참여가 요청됨에 따라 1999년 1월25일 택지개발촉진법의 개정으로 민관합동개발방식이 도입되었다. 민관합동개발사업에 참여하는 민간기업은 정부 또는 한국토지공사 등과 공동으로 출자하여 설립한 법인에 50% 미만의 지분을 가진 주택건설업자이다. 그러므로 1960년대부터 1990년대 말까지의 대규모 개발사업은 주로 택지개발사업으로서 정부, 지방자치단체, 정부투자기관의 주도하에 도시개발차원에서 진행되었기 때문에 순수 민간개발업자에 의한 대규모 개발사업은 거의 불가능 하였다. 그러나 2000년도에는 민간에 의한 개발사업도 가능한 ‘도시개발법’이 제정·공포되었고 2003년도에는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’과 2005년 ‘기업도시특별법’의 제정으로 민간기업도 대규모 개발사업에 참여할 수 있는 길이 열렸다.
민간기업도 건설회사를 중심으로 1960년도부터 1980년대 말까지 부동산개발사업을 부동산개발이란 용어를 사용하지 않고 건설의 한 부문으로서 추진하여 왔으나 부동산개발이란 개념조차 정착되지 못한 상태에서 부동산개발사업은 그야말로 치밀한 계획 없이 진행되어 왔던 것이다.
시행사라 불리는 개발회사들이 등장하게 된 것은 정부가 200만호의 주택건설을 위한 신도시개발로 인한 부작용의 폐단을 막으면서 지속적인 주택용지를 공급하기 위하여 1993년도 ‘국토이용관리법’을 개정하여 준농림지라는 용도지역을 만들고 이 지역을 개발가능용지로 풀어 주었던 것이 계기가 되었다. 이들의 무분별한 개발로 인해 난개발을 초래하게 되었고 IMF 지원체제를 거치면서 많은 개발회사(일반적으로 시행사라 부름)들이 도산하여 문을 닫게 되었다. 심지어 공공기관에서 설립한 부동산투자회사들조차도 노하우 없이 무리하게 부동산개발에 참여하였다가 설립된 지 몇 년도 채 못되어 부실기업으로 전락함으로써 구조조정 대상기업이 되었던 것이다.
외환위기를 거치면서 부동산시장이 전면적으로 개방되었고 구조조정으로 인하여 시공사는 부채비율에 신경을 쓰게 되었으며 이로 인하여 부동산개발업의 구조도 시공사와 개발업자의 2자구조에서 개발업자, 시공사, 금융기관의 3자구조로 자연스럽게 변하였다. 이와 함께 금융기관의 대출관행도 변하여 저당대출에서 프로젝트의 현금흐름을 중시하는 프로젝트 파이낸싱이 대두하게 되었다. 이 뿐만 아니라 개인들도 소규모 자금으로 대규모 부동산에 투자할 수 있는 간접투자자산운용업법이 제정되어 부동산펀드라는 이름으로 부동산간접투자의 길이 열리게 되었다. 이와 같이 부동산 관련법규의 전면개정, 부동산시장의 개방화, 부동산개발사업 구조의 변화 및 금융시장의 발전 등 개발사업 환경의 변화로 인한 우리나라의 부동산개발사업도 개발업자(시행자)가 전체 프로젝트를 관리하고 마케팅을 담당하며, 프로젝트 파이낸싱을 비롯한 공급자 금융으로 자금을 조달하며, 시공자인 건설회사는 건설만 전담하는 선진국형으로 변모되어야만 할 것이다. 이러한 때에 시대적 변화를 선도해 나가야 할 부동산개발과 관련한 학문이 오히려 시대적 흐름에 맞추어 가는 느낌마저 든다. 그 이유는 우리나라 부동산개발사업의 역사가 짧은 데도 기인하겠지만 그 보다 더 큰 이유는 지금까지의 부동산시장 환경이 수요초과 현상으로 인해 부동산개발의 학문적 지식에 대한 필요성을 느끼지 못했기 때문이다.
일반적으로 부동산개발사업은 민간이 시행하는 개발사업이라 할지라도 수십억원에서 수천억원의 자금이 소요되므로 한번 실패하게 되면 개별기업이 망하는 데 그치지 않고 부동산의 특성인 비가역성으로 인해 잘못된 개발은 국토의 비효율적인 이용으로 연결되어 국가가 커다란 손실을 보게 된다. 그러므로 부동산개발학은 이론뿐만 아니라 실무와도 밀접한 관계를 가지고 있는 실용학문이기 때문에 어느 과목보다 중요하다.
현재, 우리나라에 부동산개발에 관한 서적은 몇 가지 종류가 있으나 대부분은 부동산개발학에 관한 전반적인 내용을 수록하지 못하고 학문적으로도 체계화되지 못할 뿐만 아니라 그 내용이 너무 이론적이거나 실무적이어서 급변하는 부동산개발환경에도 부응하지 못하는 것이 현실이다.
이에 필자는 이런 점을 고려하여 20년 이상 아파트, 주상복합, 오피스, 오피스텔, 쇼핑센터, 스키장, 골프장, 청소년수련시설 등 다양한 부동산개발 프로젝트를 수행한 실무경험과 10년 이상의 대학, 대학원강단에서 학생지도와 삼성, 현대, 대우그룹, 한국능률협회, 대한주택사업협회 등에서의 출강경험 그리고 부동산에 관한 종합적인 학문적 연구경험을 토대로 본서를 집필하였는데 그 특징으로는 첫째, 이론적으로 학문적 체계를 갖추고 있으면서도 실무에 적용할 수 있고 둘째, 부동산개발에 있어 선진기법을 도입하면서도 우리나라 실정에 맞도록 집필하였다는 점이다. 특히 본 교재가 급변하는 부동산개발환경에 대처하고 낙후된 부동산개발업계의 건전한 발전도모와 시대적 변화를 선도해 나갈 수 있을 뿐만 아니라, 학문적으로나 실무적으로도 유용하게 활용될 수 있도록 내용구성에 역점을 두었다.
본 교재의 구성체계는 부동산개발학을 총론과 각론 부문으로 나누어 볼 때 총론에 해당하는 부분으로서 부동산개발에 필요한 기본지식체계, 부동산개발절차 및 절차에 따른 수행 작업, 부동산개발의 리스크 관리, 부동산개발사업에 필요한 지식체계, 부동산개발정책과 역사적 조망 그리고 최근 부동산개발업의 현황과 당면과제, 그리고 앞으로 지향해야 할 방향 등으로 구성하였다. 내용적 범위로는 학문적으로 체계가 확립된 부동산개발학이 사용되어질 대학 및 대학원, 부동산개발 관련업계, 금융기관 등이 모두 유용하게 활용할 수 있도록 이론과 실무 전반을 포함하였다.
한편, 정부·지방자치단체를 포함한 공공기관들이 인·허가시, 공공규제, 개발계획 및 개발정책 수립시에 참고할 수 있도록 개발 전 과정에 필요한 지식은 물론이고 공공의 역할도 포함하였다. 그러나 공적 개발에 필요한 경제적 타당성분석기법인 비용·편익분석은 제외하였다.
본 교재의 구성 체계를 보다 자세히 소개하면 제1장에서는 부동산 개념과 특성 그리고 부동산특성이 개발사업에 미치는 영향과 부동산개발의 기본적 개념을 살펴보고 부동산개발학의 학문적 성격과 위치를 규명해 봄으로써 부동산개발에 필요한 지식의 학문적 영역을 고찰해 보았다.
제2장 제1절에서는 부동산개발사업 절차를 체계화하고 제2절에서는 개발과정의 각 단계별 수행작업에 대하여 살펴보고 제3절에서는 개발의 리스크 관리에 대하여 서술한 다음, 제4절에서 각 단계별로 부동산개발사업에 필요한 지식을 파악하였다. 제3장에서는 이러한 개발사업에 필요한 지식을 학문적으로 활용할 수 있도록 정리하였다. 제4장은 우리나라 부동산의 개발정책과 부동산개발의 역사적 조망을 통하여 부동산 개발사업에 도움을 주고자 하였다. 제5장에서는 최근 우리나라 부동산개발업의 현황과 당면과제 및 지향해야 할 방향을 제시함으로써 부동산개발업의 발전을 한 단계 레벨-업시키고자 노력하였다.

2. 목 차
제1장 부동산개발학의 기본적 지식체계
제1절 부동산의 개념과 특성
1. 부동산의 개념
2. 부동산의 분류
3. 부동산 분류지식의 개발사업 적용방법
4. 부동산의 특성
5. 부동산의 특성이 부동산개발사업에 미치는 영향
제2절 부동산개발의 개념과 종류
1. 부동산개발의 개념
2. 부동산개발 관련 유사개념
3. 부동산개발업의 한국표준산업분류방식에서의 규정
4. 부동산개발의 종류
5. 부동산개발사업의 특징
제3절 부동산개발학의 학문적 성격과 위치
1. 부동산개발학의 정의
2. 부동산개발학의 위치
제4절 부동산개발과정모델
1. 부동산개발과정모델
2. 부동산개발업자의 역할과 개발사업 참여자

제2장 부동산개발의 일반적 과정과 리스크 관리
제1절 부동산개발과정모델의 정립
제2절 부동산개발과정의 업무 및 참여자 역할
1. 개발과정 단계별 업무
2. 개발과정에 참여하는 전문가
3. 공공의 역할
제3절 부동산개발사업의 리스크 관리
1. 부동산개발 리스크의 개념
2. 부동산개발 리스크의 분류 및 정량화 시도
3. 부동산개발사업의 리스크 유형
4. 부동산개발사업의 단계별 리스크 관리
제4절 부동산개발사업의 각 단계별 필요지식 파악
1. 사업구상 단계
2. 예비적 타당성검토 단계
3. 부지확보(또는 취득) 단계
4. 사업타당성분석 단계
5. 협상 및 계약체결 단계
6. 건설 단계
7. 마케팅 단계
8. 운영 및 관리단계
9. 기 타

제3장 부동산개발사업에 필요한 지식체계
제1절 부동산개발 관련 계획 및 법규
1. 상위법규 및 관련법규에 의한 공간계획
2. 관련 법규 및 지침(고시 포함)
3. 수도권정비계획법
4. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
5. 도시개발법
6. 부동산 권리분석을 위한 지식
7. 계약에 관한 지식
8. 부동산 조세
제2절 부동산 입지분석
1. 입지이론의 배경
2. Ratcliff의 입지이론
3. 입지분석
제3절 부동산 시장분석 및 상권분석
1. 시장분석의 의의
2. 시장분석의 주요 내용
3. 시장분석의 종합적인 접근방법
4. 상권분석
제4절 부동산 마케팅
1. 부동산 마케팅의 개념
2. 부동산 마케팅환경
3. 부동산 마케팅전략
제5절 부동산 투자분석
1. 부동산투자의 의의
2. 부동산투자의 종류
3. 부동산투자시 고려요건
4. 부동산투자의 특성
5. 부동산투자의 위험
6. 부동산투자수익률의 종류
7. 위험과 기대수익률과의 관계
8. 부동산투자의 위험과 분석방법
9. 부동산투자의사결정방법
10. 부동산투자의 재무적 타당성분석 기법
제6절 부동산 금융
1. 부동산개발금융의 의의와 분류
2. 부동산금융에 관한 의사결정이론
3. 부동산투자환경의 변화와 자금조달
4. 부동산개발사업의 자금조달방법
5. 부동산개발사업의 자금조달시기
제7절 부동산 기술
1. 토 목
2. 건 축
3. 전기․기계설비
4. 조경(건축법상)
5. 지형․지세․지적․지질 등의 물리적 요소
제8절 부동산평가
1. 부동산평가의 개요
2. 간이타당성분석
제9절 부동산 관리
1. 부동산관리의 의의
2. 부동산관리의 단계별 주요 내용
3. 우리나라 부동산관리제도
4. 우리나라 부동산관리의 현실과 당면과제

제4장 부동산개발의 타당성분석 접근방법
제1절 부동산개발사업의 타당성분석 개관
1. 부동산개발사업의 타당석분석 의의
2. 부동산개발사업의 타당석분석 구성요소
3. 부동산개발사업의 타당성분석 진행과정
4. 부동산개발사업의 분석체계
제2절 부동산개발사업의 타당성분석 단계별 수행작업
1. 공부서류검토 및 현장조사
2. 개발여건분석
3. 개발컨셉설정 및 개발전략수립
4. 공간(시설)계획 수립
5. 경제성분석(재무적 타당성분석)
제5장 부동산개발정책과 역사적 조망
제1절 부동산개발정책
1. 정부의 부동산시장 개입
2. 국토개발의 변천
3. 도시개발정책의 변천
4. 택지개발제도의 변천
제2절 부동산개발의 역사적 변천과정
1. 1960년대 이전(1945~60년)
2. 1960년대(1961~70년)
3. 1970년대(1971~80년)
4. 1980년대(1981~90년)
5. 1990년대(1991~97년)
6. 1990년대 후반(1998~99년)
7. 2000년대(2000~06년 11월 말 현재)

제6장 최근 부동산개발업의 현황과 당면과제
제1절 부동산개발업의 현황
1. 한국표준산업분류방식에서 부동산개발업의 현황
2. 국내 건설산업구조의 개편배경
제2절 부동산개발사업의 추진실태
1. 민간개발사업의 실태
2. 민간개발사업의 절차
3. 부동산개발업자와 시공사, 금융기관과의 관계
4. 부동산개발업자의 자금조달 방법과 시기
5. 부동산개발업의 전문가 참여시기
6. 부동산 시장조사시 설문조사
7. 대규모 복합상업시설의 기획 및 마케팅 기간
제3절 외국 부동산개발업자의 사례
1. 미국의 사례
2. 일본의 사례
3. 싱가포르의 사례
제4절 부동산개발업의 당면과제와 지향해야 할 방향
1. 부동산개발실태의 문제점 및 시사점
2. 국내 부동산개발업의 당면과제
3. 국내 부동산개발업이 지향해야 할 방향

3. 저자 소개

윤영식(尹榮植).
한양대학교 공과대학을 졸업하고 건국대학교 행정대학원 부동산학 석사, 건국대학교 대학원 부동산학 1호 박사학위를 취득했다.
산업체 경력으로는 현대건설(주)를 시작으로 DSD SAMHO 개발기획실장으로 재직하면서 부동산개발기획, 부동산컨설팅, 개발 등을 담당하면서 수천 세대의 아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합, 청소년수련시설, 스키장 등 수많은 프로젝트를 성공적으로 수행하였다.
특히, 1998년 외환위기로 인하여 갑자기 경기가 침체되어 수많은 주변 아파트들이 30% 미만의 저조한 분양률로 도산하거나 구조조정을 당하는 등 어려운 시기에도 용인수지에서 입지분석, 시장조사와 1,200세대의 설문조사를 통한 상세한 시장분석을 기초로 하고 사업설명회 등 차별화된 마케팅전략으로 1주일 만에 완벽하게 100%를 기록하여 세상을 깜짝 놀라게 하였다.
교육경력으로는 1992년 아직 부동산 컨설팅업계가 제대로 정착되지 못한 상태에서 “부동산개발사업의 타당성분석에 관한 연구”로 부동산 컨설팅분야의 최초의 석사학위 논문을 받아 이 분야의 선구자적 역할을 하였다. 이를 계기로 이때부터 삼성, 현대, 대우그룹은 물론이고 부동산건설 ․ 개발관련중소기업, 한국능률협회, 대한주택협회, 각 대학교 부동산최고위과정 등에서 산경험을 토대로 특강을 실시하여 최고의 강사로 호평을 받았고 1996년 3월부터는 건국대학교 부동산정책연구소에서 실시하는 부동산컨설턴트과정에서 약 10년간 수천명의 부동산컨설턴트를 배출하였다. 또한 1996년 9월부터 현재까지 건국대학교 학부와 대학원 등에서 10년 이상 강사와 겸임교수를 역임하면서 부동산개발, 공법, 시장분석, 기술론, 건축과 설계 등 다양한 과목을 강의하였으며 이런 것들 하나하나가 산경험과 이론적 체계를 기초로 하고 있기 때문에 그야말로 고기를 잡아주는 것이 아니라 ‘고기잡는 방법’을 가르쳐주는 강사로 정평이 나 있다.
현재는 아주대학교 공공정책대학원 부동산전공 석사과정과 최고위과정 주임교수로 재직하고 있다.
이 부동산개발학은 20년 이상의 개발사업 실무경험과 10년 이상의 이론적 연구를 바탕으로 하여 집필되었는데 특히 저자의 제1호 부동산학 박사의 논문인 “부동산개발론의 학문적 체계확립에 관한 연구”를 기초로 하여 작성되었다. 부동산개발학 책에 포함되어야 할 내용을 우리나라 개발회사, 건설회사, 금융기관과 각 부동산전공 대학 및 대학원생을 대상으로 부동산개발학 서적에 포함될 필요한 내용에 대하여 설문조사를 실시하여 그것을 기초로 선정되었다.
본서의 특징은 이론적으로 학문적 체계를 갖추고 있으면서도 실무적으로 적용할 수 있고 선진개발기법을 도입하면서도 우리나라 실정에 맞게 내용을 구성하였다. 그러므로 이 부동산개발학은 이론적으로 학문적 체계를 요구하는 각 대학, 대학원 그리고 연구기관 등과 실무적으로 유용하게 활용을 원하는 부동산건설 개발 관련 업계, 금융기관, 정부 및 지자체 등도 모두 유용하게 활용할 수 있을 것이다. 또한 내용의 깊이면에서도 부동산개발 초보자에서부터 전문가에 이르기까지 모든 사람들이 활용할 수 있도록 구성하였다.

4. 부동산개발학을 공부해야 하는 이유
1998년도 외환위기 이후 부동산환경에 많은 변화가 일어났다. 수많은 부동산 관련 법규가 바뀌었고 부동산시장과 자본시장이 결합하면서 부동산펀드 등장으로 펀드자금을 이용한 부동산투자와 부동산개발사업시 자금조달면에서 Project Financing 도입, 부동산펀드도입, 부동산개발사업구조의 변화, 개발사업 규모의 거대화와 주민제안제, PM, CM 제도 도입, 가격결정면에서도 사례비교법이 아닌 수익법에 의한 가격결정, 종합부동산세 도입 등 여러 분야에서 급격한 변화가 일어나고 있다.
그러므로 이제는 단순중개, 단순설계, 단순시공, 단순분양, 주먹구구식 개발 등은 통하지 않는다. 예를 들면,
1. 중개시 인․허가가 불가능한 부동산과 사업성이 불량한 부동산은 계약으로 연 결되지 않을 것이다.
2. 설계시 사업성이 있는 부동산으로 가설계를 하여야 본 설계로 연결될 수 있다.
3. 리모델링시도 단순한 성능개선만으로는 부가가치를 창출하지 못하고 분양이나 임대가 잘 되는 업종으로의 용도변경을 수반하여야 부가가치를 창출할 수 있다.
4. 시공시 공사대금을 분양된 대금, 혹은 대물로 지급한다고 할 시는 시장분석과 경제성분석을 할 줄 알아야 한다.
5. 금융기관에서 프로젝트파이낸싱을 통한 대출시 개발사업의 타당성을 분석하지 못한다면 경쟁력이 없음은 물론이고 잘못 판단할 시 엄청난 리스크를 감수해야 한다.
6. 부동산개발업자가 사업성을 잘못 판단한다면 막바로 회사가 도산에 이르게 된 다.
7. 세무사나 회계사 그리고 변호사도 경쟁력을 갖추기 위해서는 부동산개발에 관 한 지식을 갖추고 있어야 한다.

이렇게 급변하고 있는 개발환경에 대응하고 경쟁에서 승리하기 위해서는 이와 관련된 종사자들은 반드시 부동산개발학을 공부하여야 한다. 왜냐하면 ‘부동산의 꽃 ’이라 불리는 부동산개발에 필요한 법률적 지식, 경제적 지식, 기술적 지식이 총동원되어야 가능한데 이러한 모든 지식이 이 책 한권에 다 함축되어 있기 때문이다.